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是的，如你所看，近期，楼市调控从未如此密集。

7.23日，上海出台新政打补丁，通过赠与方式转让住房的，受赠人应具有购房资格，同时5年内仍计入原赠与人住房套数，杜绝赠与房产腾房票。

7.26日，无锡宣布实行二手房指导价，首期公布100个小区。

7.29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州五个城市，要求加大调控和监管力度。

8.2日，东莞调控升级，法拍房限购，不满5年出售征收5%增值税，热盘限售5年。

8.2日，黄埔宣布取消试行一年多的人才购房政策，人才窗口正式关闭。

8.2日，浙江金华宣布限售3年。

8.5日，杭州调控升级，落户 2年社保、或不落户4年社保才可以在杭州买房。

8.5日，北京出台新政，离婚3年内，夫妇的购房指标和离婚前一样，杜绝假离婚漏洞。

8.5日，成都出台新政，对房产赠予打补丁，受赠人如无购房资格，则5年内，这套房产还视为在赠与人名下，杜绝赠与腾房票。

约谈过的银川、泉州、惠州、徐州还没出政策，放心，肯定已经在路上。

稿子写好还没发，这不，惠州刚刚调控升级了，只是，加码了一个寂寞。

而且不止以上约谈城市，更多的城市调控政策、加码政策、打补丁的政策，都还在路上。

比如佛山、珠海、广州、厦门、南京、合肥、西安等城市，如果在下周和本月出调控，完全不用惊讶。

此刻，你一定担心，楼市到底何去何从？我该如何应对？

在讨论楼市之前，我们先来想一下。

2030年，中国30个大中城市的房地产市场是什么样子？

北上广深一线。

杭州成都重庆郑州武汉西安合肥长沙苏州等二线。

长三角珠三角核心区的珠海东莞佛山无锡南通宁波等强三线。

以30个大中城市为样本？

A、横盘，价格和现在一样？

B、小涨，每年涨个5%？

C、大涨，不止一倍？

D、小跌，每年跌5%一共跌走50%？

E、大跌，不止一倍？

你认为会是哪个？想一下，来投下你慎重的一票。

在投完票之后，我们要想。

真正决定房价的是什么？

在想这个问题之前，我们先来看一下2021年的上海市场。

我强调下， 上海楼市的周期，领选先其它所有二线城市10-20年，上海的轨迹，就是本样。

如果不明白，请先阅读我之前写过的两篇文章：

上海楼市的轨迹(上)，这是所有二线城市10年后的范本！

上海楼市的轨迹(下)，这是所有二线城市10年后的范本！

2020-2021年，上海楼市调控从未放松，而且还在收紧。

2020年，法拍房限购。

2021年，二手房核验价出台，赠与打补丁。

但是，上海楼市的普遍上涨，超过了30%。

前滩，2018年开盘8万，如今二手房22万/平。

临港滴水湖，2019年开盘2.9万，如今二手房5.5万/平。

大虹桥，2019年开盘5万多，如今二手房9万/平。

在一个中长周期中能决定房价的，一定是供需。

而本次，上海没有大量人口涌入（10年185万人）、上海没有放松调控、依然限购限贷限单身的情况下，上海房价暴涨，就是一个最为典型的案例。

如果上海放开人口落户，如果上海放松调控，本轮上涨至少要在50%！

所以，

需求>供应。

好房子的需求>>>好房子的供应。

2021年的上海，是一个调控压制、需求积压5年的市场，需求等了几年，但需求不会不来。

所以，上海的案例告诉我们：

1、上海是全国的范本， 过去是，现在是，未来还是，无须放松，需求的积压就可以验证常识。

2、供需，是分析一切的根本，需求长时间大于供应，才是价值的根本。

3、一个好城市的需求积压超3年，都不容忽视，因为，需求可以迟到，但不会缺席。

4、人口增速>房子增速，是我们寻找城市势能的关键。

2015-2016，全国楼市疯狂上涨，一浪接一浪。

从深圳上海开始，带动厦门苏州合肥，席卷全国。

2016年10月，住建部约谈多个城市。

开启了时至今日从未放松的房住不炒大调控时代。

我们来看过去10年的房价变化。

过去5年，每月同比涨幅，大都在5%的上方。

过去近10年中，高点在13年、16年、19年三次冲破10%。

16年是一波二线的补涨，如西安 重庆 南通 宁波 无锡等。

19年是一部分城市的领涨，如深圳 苏州，跳涨30%。

我们随便再来看几个具体月份的数据。

2020年8月：

2020年11月：

2021年5月：

过去已经告诉了我们答案。

70个大中城市，平均房价，每年上涨5%左右，偶可冲高到10%。

未来亦可据此推演。

30个大中城市，平均房价，每年同比上涨4-5%（注意，我缩小了城市范围，调低了预期）。

我知道你不信，嗤之以鼻，没事，年底看数据，明年底，后年底，再看数据。

我如果错了，记得到时来打我脸。

而且，我们面对的未来，是一个需求再次被严重挤压的未来，因为密集的调控席卷而来。

而且，我们面对的未来，是一个已经基于大调控背景超过5年的未来，需求在不断打压，势能不断积压。

放眼全球。

房住不炒的德国，在过去三年，房价翻番了。

住房国家化的新加坡，商品房在2013年房价就已经达到13万/平，如今妥妥的16万/平以上。

在新冠疫情肆虐的当下。

同比去年，美国、新西兰房价涨幅超过了30%，30%啊，平均房价啊，什么概念？

为什么？

我们身处的时代背景是：国家主权信用货币的大背景。

如果你不明白这个背景，就真的要多加学习了。

我支持调控，但调控，改变不了供需的矛盾。

我支持调控，但调控，改变不了货币的贬值。

我支持调控，但调控，改变不了全球各国房价的大幅上涨。

综合以下，

1、30个大中城市，房价平均同比每年上涨4-5%左右，你不信，年底看数据，你不信，明年底再看数据。

2、有人会说，5%有个毛用啊，各位，5%是统计局70城平均数据，我们不断学习、不断研究的目的就是要在5%的大盘子里找到15%以上的机会。

3、大城市的供应并不会增加，而且会恶化，这是大势。

4、大中城市因为人口涌入，需求会大幅增加，这是大势。

5、我们已经大调控超过5年了，在2016年大调控之前，中国是3年一次楼市大牛的。

6、如今，我们只是把3年一次的大牛，分摊到了30个大中城市的每年上。

7、货币变毛，货币贬值是大势，不可违，大时代的基本法则，你要明白。

8、不要图暴击，要学会中长周期思维，要学会在新房市场、专业选择入场，在二手坐等风来。

9、国外都在暴涨，货币放水是水，房价暴涨也是水，因为，价格背后是资本，资本天生流向洼地找机会。

10、面对未来，要找到社会运行最为底层和不变的东西，才能从容应对未来。

11、调控在变，但不变的是什么？是人性。

人性是什么？要赚钱，要安全，要抗通胀，要保值。

中国，无非就是要不楼市、要不股市，其它的保险、黄金、期货、基金，都撑不起盘子。

如果大A成长为美股一般的市场，中国楼市一定是稳的，不用调控。

问题是，能不能？

如果不能，百姓能干嘛？资金又会何处去？

是不是？

谁都知道当下买房没有前几年赚钱了，关键是，这个问题我们如何解决？赚钱本来就是一个越来越难的事了，还有，我们还能干什么？我们还能选择什么？

放股市买基金？被割几次才算？

放银行吗？能安心放多久？

有没有更好的选择，这是我们要摆上台面来讨论的。

人可以脑子进水，资本可不会。