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01

杭州楼市的新星

新房短期断供，网传二手房价惊人

杭州楼市中，从来不乏新星。

以前清泰门外的一片滩涂，现在是杭州耀眼的新中心钱江新城；以前被无数人吐槽羊锅村的仓前，现在是大名鼎鼎的未来科技城；以前还被人嫌弃偏远的宁围，现在是奥体，成了多少人心中的白月光......

现在，轮到了萧山科技城。 萧山科技城北面江对岸下沙、钱江新城二期，西邻亚运村、奥体，南靠萧山城区。

几年前，萧山科技城还是一片荒凉，周边农田工厂环绕。

现如今，走在萧山科技城，可以看到高楼耸立，城市界面也变得干净时尚。

虽然路上车辆、行人不多，部分土地在施工中，还有部分农田待开发。但整体来看，一个新城的雏形已然显现。

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2018年，萧山科技城首次迎来商品房，正式进入大家的视野。彼时，前湾国际社区和江南壹号院开盘，高层限价28300-28500元/㎡，几乎次次都是流摇，市场认可度并不高。

但在去年，前湾江上湾开盘，中签率节节降低，最后一次开盘仅10%。同板块的荣望轩开盘6次，每次中签率都在20%以内，最低至9%。

没错，经历2年时间，萧山科技城已经成为购房者摇号的新战场。

可惜的是，在去年荣望轩清盘后，萧山科技城陷入了短暂的断供。目前仅两个新盘待售，一个是前湾国际社区四期，另一个是融信&滨江萧山科技城项目。

不过，新房市场的断供，并没有让萧山科技城陷入沉寂。相反，随着前湾国际社区一期和江南壹号院南区的交付、开市客落地等，萧山科技城越来越受人关注。

二手房价也相当惊人，网传成交单价已经在4万元/㎡以上。

据手边买房数据显示，两个小区房源挂牌价都超过4万元/㎡。不过，目前只有1套网签记录：前湾国际社区110㎡， 总价360万，单价32838元/㎡。

不可否认，这个价格有做低的可能性，但也已经比当时新房价格高出近5000元/㎡。

那么 ，目前萧山科技城二手房市场究竟如何？ 上周，我们实地探访了前湾国际社区一期、江南壹号院南区。

02

前湾国际社区一期

挂牌19套，目前已有一套签约

目前前湾国际社区已经交付的是一期，有高层和洋房两种产品类型，共600余户。

外立面为香槟色铝板 ，辅以玻璃等，非常之高大上。市面上这样的全铝板外立面，已经非常少见。

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小区全人车分流，门口保安管理很严格，需要有业主确认之后才能进入。

物业为仁杭物业，物业费3.6-3.8元 / 月 /㎡ 。

一踏入小区，便是酒店式迎宾大堂，满满的归家仪式感。迎宾大堂内还有一些桌椅供业主、客人休息。

间距开阔，园区环境也不错，植被排列感很强。由于小区刚刚交付，植被长的还不算很茂密。公共空间交互配套很丰富，有景观泳池，儿童游乐区等。

高层一楼全部架空，设置了一些功能区，比如儿童游戏区、休憩区等。

户大堂细节也很做的很到位，入户需要刷卡，大堂内是大理石地面，层高大概3-4米。

两梯四户，两个电梯分为位于两边，有两扇门阻隔。据了解，洋房为一梯一户。

小区交付至今已有7个月左右，目前还没有看到有包阳台的情况，入住率也不高。

第一套房源为约111㎡边套，总高共25楼，位于20楼，报价530万 。

按中介小哥介绍，房东急售，530万的价格包含车位。通常来说，车位是20万一个。另外，房东要求的是全款，如果按揭的话，需要重新沟通。

这个户型在小区中比较少见，三房两厅两卫，两房朝南，全明设计。

三个卧室尺度都还不错，最小的朝北卧室也有9㎡左右。餐客厅带一个超长阳台，目测超过10米。主卧为套房，带独立衣帽间和卫生间。

值得一提的是，这套房源还可以看到江景。

前湾国际社区1期当时装修为4000元/㎡，现在看来已经很良心。

新风、地暖、中央空调三件套都有。厨房是三件套；卫生间采用的是科勒台盆等，主卧还是智能马桶。

全屋墙纸、玄关柜、客厅背景墙、主卧背景墙、主卧衣柜等全部做好。另外，餐客厅、卫生间地面采用的大理石，卧室采用的木板。

第二套房为约99㎡中间套，位于24楼，报价475万。

房东原本是打算自己住的，软装、家具都已经配齐。据中介小哥介绍，这套房源的软装大概要15万左右，也包含在房价中了。

房源三房两厅两卫，三开间朝南，全明设计。

两个次卧差不多大，都在9㎡左右；朝南有一个大阳台，长约10米；主卧为套房，有衣帽间和独立卫生间。

装修和第一套有略微差别，餐客厅地板不再是大理石，而是和卧室统一，为木板。

中介小哥告诉我：“99㎡的小户型餐客厅都是这样的木板，只有100㎡以上才是大理石。别的都没有差别。”

第三套也是约99㎡，位于15楼，报价460万，含车位。房东可以接受按揭，但是不接受组合贷。

这套房源的户型格局和上一套几乎一致，唯一的差别就是空间对称布局。硬装和第一套一致，但没有软装。

按中介小哥所说，前湾国际社区成交起码已经有6、7套了，成交价格和这些房源的挂牌价差不多。

不过，我在网上只找到1套签约记录。据手边买房数据显示，截止目前，前湾国际社区签约了一套110㎡，总价360万，单价32838元/㎡。

小区共挂牌了19套，涨价1套，跌价2套，目前挂牌均价为52287元/㎡。

03

江南壹号院

上个月交付，诚心在售房源不多

江南壹号院总建面约18.7万方，由高层、排屋、合院及1幢商务办公楼组成，分南北两区开发。

6月中旬，江南壹号院南区交付，有高层和排屋两种产品类型，共700多户。

外立面很有辨识度，高层沿袭了融创标志性“高级灰” ，外加大面积蓝色玻璃，很有质感；排屋为深灰色屋顶+白色实墙。

小区管理也非常严格，门口需要登记，且需要有业主或者认识的人带领进入。看房时间也有要求，一般是早上9:00-12:00、下午13:00-17:30。

物业为融创物业、物业费为3.1-3.2元/月/㎡。

小区内部全人车分流，我走的大门口，有一部分为人行和车行混行区域。

园区内，景观非常精致，楼间距也相当开阔，有丰富的水系景观、植被，以及下沉式会所。

融创的“归心”社区理念也融入到了架空层内 ，设计有果壳、书享等，供业主休闲娱乐。

单元大堂也有门禁，安全性比较好。 大堂地面为大理石，摆放有桌椅等，目测层高为4-5米。

梯户比有一梯两户、两梯两户、两梯三户等。电井等设施也做了门，颜色与房间门差不多，比较统一。

按中介小哥的介绍，江南壹号院整体挂牌价要比前湾国际社区高一些，诚心在售房源不多。

“小区刚刚交付，有部分按揭贷款的房东还没有拿到产证。目前挂出来的房源，多为当时房东全款购入。”

我看的第一套房为约94㎡，共24楼，位于3楼，报价438万，谈价空间需要根据付款方式而定。

房源三房两厅两卫，三开间朝南，全明设计。

朝北卧室稍微小一点，大概只有5㎡左右。朝南两个卧室都比较大，尤其是主卧，加上卫生间，目测有20㎡左右。朝南有一个融创标志性阳台，长约8-9米，还做了隐形地漏。

装修也不错，地暖、新风、中央空调三件套都有。

厨房是燃气灶和油烟机，卫生间用的杜拉维特和科勒等品牌；全屋墙纸，餐客厅做了背景墙。另外，餐客厅地面为大理石，卧室地面为木板。

第二套也是约94㎡，中楼层，报价470万。户型、装修与上一套几乎一致。

另外，小区车位20-25万一个。

按中介小哥所说，江南壹号院已经有二手房成交。比如一套约94㎡房源，总价XX万元，最终签约价做高到XX万元。

不过，我在网上暂时还没有找到江南壹号院的网签记录。在贝壳网上，江南壹号院挂牌了6套房源。

04

二手房价格体系尚未建立

前景虽好，但买房还需谨慎

目前，萧山科技城只有这两个小区交付，且挂牌量和成交量都不大。

虽然中介方透露，目前成交价已经在4万/㎡以上。但由于只有1套网签记录，价格还是3万/㎡出头，因此参考意义不大。

总的来说，萧山科技城的二手房价格体系尚未完全建立，买卖双方对于价格都还在摸索、评估阶段。

单就两个小区来说，品质都还不错，可以秒杀市面上大部分楼盘。 刚需、改善都有选择。

诚心在售房源虽然不多，但在挂牌价基础上，部分也会有一定的谈价空间，具体需要根据付款方式来定。

在我看来，萧山科技城确实是有底气的。

这是一个百废待兴，白纸作画的区域。起点很高，核心词就是“国际化”。

教育方面，有惠灵顿杭州校区。这是继上海、天津之后，英国惠灵顿公学在萧山科技城设立了全国最大的第三座校区。

另外，还有去年传得沸沸扬扬的名校——尚德教育品牌，崇文教育集团+学军中学教育集团已经正式入驻。

医疗方面，英国IHG旗下的杭州英慈国际医院在建中。

商业也很强，世界500强企业、全球第二大的零售商——开市客落址萧山科技城，前湾国际社区四期自带商业。

目前地铁配套稍微欠缺一点，只有一条机场快线在建中，预计明年通车。

并且，萧山科技城核心区范围内，几乎没有回迁房、老小区破坏界面的美感。

不过，这片区域的配套尚未完善，等配套全部起来，起码需要5-8年时间。作为自住来说，现阶段配套尚未成熟，生活并不算方便。

因此，面对现在的挂牌价，我还是有些惊讶的。

另外，萧山科技城作为新兴板块，还有大片土地待开发。 新房断供只是暂时的，未来肯定还会有大批土地出让。换句话说，买新房的机会还有。

最后我想说，萧山科技城未来可期，但需要时间。你可以很看好，但千万别着急