在这个时代，“房子”的含义正在逐渐延展出更多维度的意义，“房子”和“家”的开始交织在一起，共同代表着各类人生活态度与人生观。与此同时，随着移动互联网的爆发，用户的行为轨迹及生活方式开始呈现出碎片化趋势，通过大数据捕捉用户对各类购房因素的敏感度，正在成为越来越多房产企业“了解”用户需求的选择。

8月28日，中国房地产科学发展论坛在大连召开，会上，百度联合中国房地产业协会、如是金融研究院共同发表《2018美好居住生活白皮书》。（下简称《白皮书》）

《白皮书》基于百度搜索及资讯数据，通过对海量用户行为分析，勾勒出公众对新时代美好居住的向往和需求，对解决住房不平衡矛盾的关切，以及对实际购房的需求，全方位洞察用户行为习惯，能够帮助企业进行正确的商业决策。

房住不炒：“限购”及“房地产税”最受关注

《白皮书》显示，在“房住不炒”的宏观定调下，房地产从炒房的金融属性回归到居住的消费属性，价格总量扩张时代已经结束，开始从高速增长到高质量发展过渡。百度大数据也显示，自房地产政策全面升级以来，“五限”政策中，限购政策最为引人关注，房地产税的搜索量也在近半年内大幅攀升。

城市分化明显，形成“中国七大城市群”

随着城市化进程的推进，越来越多的人口向城市聚集，进而导致房地产发展出现明显的城市分化。《白皮书》显示，京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、山东半岛城市群占据了全国房地产总销量的56%，是未来房地产发展的重要着力点。

百度大数据也印证了这一观点：根据百度大数据，目前最关注房地产的十大城市依次为：北京、南京、上海、杭州、郑州、成都、深圳、广州、苏州以及重庆。

“千禧一代”成为房地产消费中坚力量

被称为“千禧一代”的80、90后的购房比例开始上升，成为对购房最为热衷的群体。《白皮书》显示，暂时无住房的80、90后有着极高的购房积极性，超过91%计划在未来五年内买房。根据百度大数据，我国购房人群中25-34岁占比最高，高达38.4%，自住需求旺盛。

房产行业转型 催生新的市场机会

《白皮书》指出，由于房地产的宏观背景和行业趋势变化，房地产行业已经进入深度调整，资源整合的新时代，这也催生出了一系列新的市场增长点。从粗放扩张到精选区位的新区位选择、从原住民为主转向多元化的新客户群体、再到从前端开发到后端综合运营的新服务模式，房产行业正在经历转型升级，以适应市场环境，着力追求新的市场增长点。

四大升级方向：智能“黑科技”成为地产未来的必备因素

《白皮书》显示，人民对美好生活的向往是未来房地产的发展方向，随着人民物质生活水平的不断提升，改善型需求逐步替代安置性需求，体现美好居住生活的改善型需求引导市场发展方向。《白皮书》也指出，未来房产主要有四大升级方向：环境升级，绿色化；技术升级，智能化；质感升级，精品化；配套升级，人文化。

其中，智能化升级成为最“新鲜”的方向，大数据显示，房地产行业中的智能家居关注度持续高位。

《白皮书》显示，智能家居、智能社区、智能地产是重要的着力点，将智能要素导入房地产，助力房地产智能化转型优化。以百度为例，百度未来客厅中刷脸门禁、语音操控家居家电已经落地，无人车看房、AR、VR互动看房等“黑科技”也逐渐成熟。

关注度最高的十大房地产企业

品质时代已经到来，房地产行业头部效应愈发凸显。

百度大数据显示，最受关注的前十大房地产企业分别为碧桂园、万科、恒大、融创、阳光城、保利、雅居乐、佳兆业、华润和绿地。尤其是碧桂园、万科、恒大三家房企的关注度遥遥领先，也是今年上半年房地产销售量TOP3。

一二线买房更关注“怎么买”，三四线买房更在意房源信息

一二线城市与三四线城市的购房行为习惯已经出现较大的差异。《白皮书》数据显示，除共同关注房产平台、房源出售、新房安全外，一二线买房最关注的是购房流程，买房移民的搜索量也位居前列。三四线买房最关注的是房源信息，房屋价格也是重要的考量因素

“如何瞒着老公买房？”

男性女性在买房子这件事情的思维方式存在着很大差异。《白皮书》显示，男性最关注流程相关问题，可见通常购房手续是由男性主导办理；女生较为关注新房布置等问题，装修布置通常是由女性决定。一个有意思的点是，女性对 “婚后买房属于夫妻共同财产吗”、“瞒着老公一个人怎么买房”等问题的搜索量较高，可见在如今的社会中，女性开始对房屋的所有权越来越关注。

苏州人热爱“学区房”，杭州人最看重舒适度

《白皮书》数据显示，容积率关注度TOP10城市依次是杭州、北京、成都、上海、郑州、深圳、广州、西安、武汉和苏州。杭州地区对房屋容积率的关注度全国第一，可见杭州地区的居民对住房的舒适度关注度很高。

同时，在教育地产关注度TOP榜单中，苏州地区对教育地产的关注度超过深圳、广州等一线城市。可见，苏州地区群众对于“学区房”的购置热情高涨。

AI大数据赋能引领房产行业智能营销趋势

《白皮书》指出，在移动互联网时代，许多用户行为从线下转移到线上，利用大数据分析，能够对用户进行深入剖析，为房地产企业提供营销决策支持，然后通过科技赋能实现智能匹配，精准投放，降低信息不对称，提高营销效率。

《白皮书》以富力公主湾为例，说明大数据技术正在对地产营销进行赋能：今年5-6月期间，通过百度品牌专区与信息流结合的方式进行投放，品牌专区占据首屏90%面积，树立品牌印象；信息流采取人群定向和70多个城市的地区定向，总体效果突出。投放期间获得1096万次的品牌曝光，28.5万次的点击，官网访问量从过去的12%直接提升到38%。

《白皮书》指出，绿色化、精品化、人文化、智能化成为未来房企发展的四大新趋势。百度海量的真实用户意图大数据，为房产企业提供了洞悉用户的创新的营销能力，也为企业更精准定位和产品升级提供了核心支撑。

如是金融研究院执行总裁朱振鑫认为，十九大之后，随着宏观政策调控、金融市场收紧、市场环境变化等，中国的房地产行业总量扩张的黄金时代已经结束，房产企业必须审时度势， 利用新技术、大平台的营销优势，实现转型升级。